Due diligence techniczne w polskim rynku transakcji M&A
Polski rynek transakcji M&A (Mergers & Acquisitions) w nieruchomościach komercyjnych jest dziś jednym z największych w Europie Środkowej. Roczne obroty w segmencie biurowców, galerii handlowych, hal magazynowych, hoteli osiągają wartości rzędu 5-10 mld euro. Każda większa transakcja wymaga formalnego procesu due diligence — audytu obiektu w trzech wymiarach: prawnym, finansowym, technicznym. Due diligence techniczne dotyczy fizycznego stanu obiektu — wad konstrukcyjnych, ubytków izolacji, problemów infrastrukturalnych.
Klasyczne due diligence techniczne polegało na inspekcji obiektu przez biegłego inżyniera budowlanego — fizyczna obecność w obiekcie, raport pisany. Proces zajmował 1-2 tygodnie i kosztował 15-50 tys. zł. Dla większych obiektów (galerie handlowe powyżej 50 tys. m², kompleksy biurowe wieloskrzydłowe) ograniczenia czasowe i fizyczne były znaczne — biegły fizycznie nie był w stanie obejrzeć całego obiektu w rozsądnym czasie.
Wprowadzenie due diligence dronowego zmieniło tę ekonomię. Pełna inspekcja obiektu (dach, elewacje, otoczenie, infrastruktura) w 60-180 minut nalotu. Termowizja wykrywająca ukryte wady izolacji w jednej sesji. Pełna dokumentacja fotograficzna w 4K-8K z metadanami GPS. Koszt: 4500-15 tys. zł za pojedynczy obiekt — 2-3× tańsze niż klasyczne due diligence biegłego, kilkukrotnie szybsze, z bogatszym zestawem deliverables.
Dla większych transakcji (portfela kilkunastu obiektów funduszu nieruchomościowego) due diligence dronowe jest praktycznie niezastąpione. Klasyczny biegły inżynier potrzebowałby 4-6 tygodni na obejście portfela. Dronem realizujemy w 2-3 tygodnie, z lepszą jakością dokumentacji i pełnym łańcuchem dowodowym. Dla kancelarii prawnych reprezentujących inwestorów to argument decydujący o wyborze metodologii.